Crnogorsko tržište nekretnina bilježi značajno povećanje tražnje. U periodu inflacije, kupovina nekretnina sigurna je investicija, pa se traži stan više, što rezultira dobrom prodajom, čak i u stambenim kompleksima čija gradnja još nije ni počela.
“Tržište nekretnina u Crnoj Gori dostiže vrhunac, a cijene su u najvećem rastu još od buma iz 2007. i 2008. godine. Taj trend je počeo sredinom prošle godine, a nastavljen je rastućim momentumom i u trećem kvartalu ove”, kaže za Portal Analitika analitičar tržišta nekretnina u konsultantskoj kompaniji Adriatic Appraisal Darko Đikanović.
Za kupovinu nekretnine najviše novca treba izdvojiti na crnogorskom primorju, dok je najjeftinije na sjeveru države.
“Prosječna cijena je najveća u Tivtu i iznosi 2.500 eura po kvadratu. Slijede Kotor sa 2.350 i Budva sa 2.200. Od ostalih primorskih gradova, Herceg Novi bilježi prosječnu cijenu od 1.700 eura, Bar 1.450, a Ulcinj 1.200. U Podgorici prosjek iznosi 1.300 po kvadratu, dok su cijene stanova u novogradnji i znatno veće”, pojašnjava Đikanović.
Najveći rast u Budvi, na sjeveru loša ponuda
U poređenju sa 2019, najveći rast cijena stanova je, kaže Đikanović, registrovan u Budvi i to u iznosu od 19 odsto.
Poskupljenje u Podgorici iznosi 14 procenata.
“Uz najveće cijene, primorje je i najatraktivnija regija za strane investitore. Budva je dugo držala titulu najpoželjnije lokacije, ali to se promijenilo zbog zasićenosti tržišta, prekomjerne gradnje i pratećih problema”, kaže on.
Kupci su, dodaje, sada više orijentisani ka Boki, prevashodno ka Tivtu i Kotoru.
“Interesantan je i Bar. Ranije tamo nije bilo značajnijih investicija, ali situacija se mijenja i broj započetih projekata i izdatih građevinskih dozvola raste. Tako je moguće da ta destinacija sljedeća „zaživi“, ističe Đikanović.
Što se tiče luksuznih nekretnina, najveći investicioni projekti u Crnoj Gori bilježe jednu od najboljih godina.
“Tražnja je na izuzetnom nivou, a ponuda oskudna. Većina luksuznih stanova u marina rizortima je prodata, uključujući i stanove koji su i dalje u izgradnji”, kaže on.
Dodaje da je i prodaja i gradnja nekretnina na sjeveru znatno slabija nego u ostalim regijama.
“Na sjeveru je tržište nekretnina skoro pa nepostojeće, sa izuzetkom Žabljaka i Kolašina, koji se programom ekonomskog državljanstva pozicioniraju na mapi turističkih i investicionih destinacija. Veći broj hotela se trenutno gradi u Kolašinu, što je podiglo cijenu kvadrata, a u planiranim kondo hotelima cijene stanova su drastično veće od ostatka tržišta”, pojašnjava Đikanović.
Brojni faktori doveli do poskupljenja
Cijenu kvadrata neke nekretnine, objašnjava naš sagovormnik, diktiraju brojni faktori.
“Zavisno od lokacije, kvadrature i kvaliteta, cijene u novogradnji variraju. Tako imamo projekte na Zabjelu i Starom Aerodromu gdje se jednosobni stanovi prodaju po cijenama od 1.400 do 1.550 po kvadratu, dok se novi stanovi u okolini Siti kvarta kreću od 1.700 po kvadratu pa naviše. Imamo i situacije gdje se stanovi, u projektima sa velikim brojem stambenih jedinica koji još nisu ni započeti, prodaju po cijenama većim od 2.000 eura po kvadratu, što ranije nije bio slučaj, te predstavlja svojevrsno probijanje cjenovne barijere”, pojašnjava Đikanović.
Kako dodaje, nekoliko je faktora za takav bum cijena na tržištu.
Cijene građevinskog materijala su rasle, a to je, kako ističe, uslovilo i rast vrijednosti nekretnina. Ipak, napominje naš sagovornik, nakon što su cijene materijala snižene, to nije pratilo i tržište nekretnina.
Inflacija koja u Crnoj Gori bilježi rekord i dostigla je 15 odsto, podstakla je investitore na kupovinu nekretnina, kao sigurne i bezbjedne investicije.
“Bilježimo i enormne stope inflacije, kako na globalnom tako i na regionalnom nivou, što dovodi do povećane tražnje za nekretninama koje su vrsta sigurne investicije sa potencijalom kapitalnog rasta”, kaže Đikanović.
Dosta kupuju Ukrajinci i Rusi
Rat u Ukrajini odrazio se i na prodaju nekretnina u našoj državi.
“Imamo veliki broj Ukrajinaca i Rusa koji su došli u Crnu Goru, ali takođe, imamo zastupljene i ostale inostrane kupce. Ukoliko pogledamo podatke o stranim direktnim investicijama, možemo vidjeti da je u prvih šest mjeseci u Crnu Goru investirano 508 miliona eura, od čega su 40 odsto investicije u nekretnine”, pojašnjava Đikanović.
Ti podaci su, kako kaže sagovornik Portala Analitika, samo početak dobre situacije na tržištu nekretnina. On predviđa da će strani investitori u periodu pred nama još više kupovati nekretnine na crnogorskom tržištu.
“Taj procenat je na visokom nivou i za očekivati je da će ulaganja nerezidenata u nekretnine u ovoj godini dostići rekordan nivo u poslijednjih 15 godina. Program ekonomskog državljanstva i pomenute migracije su glavni razlozi rekordnih investicija”, objašnjava Đikanović.
Što se tiče domaćih kupaca, kako kaže, podaci Centralne banke pokazuju značajan rast novoodobrenih stambenih kredita, što je rezultat većeg kreditnog zaduženja stanovništva zbog skorašnjeg povećanja zarada.
“Svi ti faktori uticali su na povećanje tražnje za nekretninama. Sa druge strane, ponuda je rjeđa, a tržištu nedostaju stanovi većeg kvaliteta”, kaže Đikanović.
Naš sagovornik ističe i da, zbog velike tražnje, nekretnine u skorije vrijeme neće biti jeftinije. Kao odgovor na rastuću inflaciju, Evropska centralna banka je, podsjeća Đikanović, povećala kamatne stope. To će, kako kaže, dovesti do smanjenja zaduživanja i samim tim niže tražnje.
“Ova kretanja bi trebalo da zaustave dalji rast cijena te će doći do stabilizacije tržišta. Uprkos činjenici da je broj izdatih građevinskih dozvola u porastu u prvoj polovini 2022, tražnja će i dalje prevazilazitiponudu i nije za očekivati da će cijene doživjeti značajniji pad u skorijoj budućnosti”, zaključuje Đikanović.
