U Crnoj Gori cijene gotovo svega svakodnevno rastu, a inflacija je već odavno “pojela” povećanje zarada. Skuplje je sve, od hrane, obuće, odjeće, do stanarine. Nestabilna ekonomska situacija, rat u Ukrajini, te dolazak građana sa ratom zahvaćene teritorije, ali i sa prostora Rusije, uticali su na rast zakupnine stanova u našoj zemlji.
“U odnosu na isti period prošle godine bilježimo nehumano visok rast cijene zakupa stanova. Po podacima sa kojima barata Udruženje podstanara, u odnosu na isti period prošle godine cijene zakupa su porasle između 50 i 100 odsto. U manjem obimu primjećuje se i rast cijena zakupa čak i do 200 odsto”, kazao je za Portal Analitika predsjednik Udruženja podstanara Crne Gore, Dragan Živković.
I dok se nekada u pojedinim naseljima jednosoban stan mogao naći za 150-200 eura, sada je to, nemoguća misija. Za jednosoban stan sada je u prosjeku potrebno izdvojiti jednu minimalnu platu, a cijene se kreću i više od 1.000 eura.
“Da bi ste danas zakupili jednosoban namješten stan ni u jednoj gradskoj zoni se ne moze naći ispod 350-450 eura. Djeluje nestvarno, ali surovo je realno. Još uvijek bilježimo da nijesu svi stanodavci podigli cijene, ali takođe evidentiramo i jasnu tendenciju da će se to i dogodi. Prosto, to je zakon tržišta”, kaže Živković.
Velika potražnja rezultirala poskupljenjem
U proteklom periodu nijesu samo rasle cijene rentiranja, sada je više novca potrebno izdvojiti i za kupovinu nekretine. No rast cijena nekretnina nije uticao na smanjenje potražnje. U vremenu inflacije, kada se nekretnine prepoznaju kao sigurna investicija, potražnja zapravo raste.
“Crnogorsko tržište nekretnina bilježi značajne rezultate sa rekordno visokom prodajom i posljedično, značajnim rastom cijena. U oba segmenta, i prodaje i izdavanja, cijene su znatno skočile, a jak rast je nastavljen i početkom ove godine”, kazao je za Portal Analitika, analitičar tržišta nekretnina u konsultantskoj kompaniji Adriatic Appraisal Darko Đikanović.
I 2023. nastavila je trend prethodne dvije godine, pa je donijela nova poskupljenja. Đikanović kaže da su i prodajne cijene stanova u prosjeku veće za 25 odsto u odnosu na cijene iz 2021.
“Najveća prosječna cijena registrovana je u Tivtu u iznosu od 2.800 eura po m2, zatim Kotoru 2.500 po m2 i Budvi 2,450 po m2. U Podgorici, prosječna cijena stana iznosi 1.520 po m2, dok je isti prosjek u 2021. iznosio svega 1.190 po m2”, objašnjava Đikanović.
A cijenu, osim potražnje, diktira i lokacija nakretnine, pa se za kvadrat stana izdvaja i po nekoliko hiljada eura.
“Ponuda stanova znatno varira, te imamo rizorte na primorju u kojima cijene stanova često prelaze 7.000 eura po m2, dok u Podgorici, cijene luks stambenih kompleksa u izgradnji idu i do 2.500 eura po m2”, kazao je Đikanović.
S druge strane, kako napominje, poskupila je i kirija za nekretnine i to mnogo ekstremnije nego kada su u pitanju prodajne cijene.
“U prosjeku, rente su porasle za 60 odsto u odnosu na 2021. godinu. Na osnovu sadašnjih informacija, najskuplji gradovi za izdavanje su Tivat i Kotor u kojima prosječna renta jednosobnih stanova iznosi 700 eura, dok je u Budvi prosjek 600 eura. U Podgorici, prosječna renta jednosobnih stanova iznosi 450 eura, a poređenja radi, prosjek je u 2021. iznosio 300 eura”, objašnjava Đikanović.
Zakon tržišta neumoljiv
Brojni su faktori uticali na povećanje najma za stan, a kako napominje predsjednik Udruženja podstanara, što je potražnja za zakupom stanova veća to su i cijene rentiranja veće.
“Pravi je haos, nagli skok cijena zakupa stanova bilježimo sa dolaskom stranih državljana. Krivicu dijelom snose i agencije za nekretnine koje su i te kako iskoristile situaciju i nerealno postavile cijene rentiranja radi što većeg profita. No adresa pravog krivca svakako je država bez zaštitnih zakonskih mehanizama u ovakvim situacijama”, poručuje Živković.
Ekonomski analitičar Darko Đikanović ističe i da su građani, nakon kovid krize, ulaganje u nekretnine prepoznali kao siguran vid investiranja.
“Ovi trendovi su najviše poslijedica globalnih faktora, kako rata u Ukrajini koji je uslovio dolazak velikog broja građana Ukrajine i Rusije tako i visoke inflacije i znatan rasta životnih troškova. Još jedan faktor koji je bitno napomenuti jeste taj da tražnja za nekretninama u post-kovid periodu premašuje ponudu. A i istorijski gledano, periodi nesigurnosti i visoke inflacije čine nekretnine jednim od atraktivnijih i sigurnijih vrsta investicionih ulaganja. Stoga 2022. bilježi rekordnu aktivnost na tržištu”, objašnjava Đikanović.
Ulaganje stranih državljana u nekretnine u Crnoj Gori u prošloj godini premašilo je vrijednost od 400 miliona eura, što je, pojašnjava Đikanović, blizu rekordne vrijednosti ostvarene još 2007. u periodu prvog tržišnog buma.
Đikanović objašnjava i kada možemo očekivati smanjenje kirija i jeftinije prodajne cijene stanova.
“Svakako, trenutne rente su u najvećoj mjeri posljedica dolazaka velikog broja građana iz Rusije i Ukrajine te će korekcije na tržištu izdavanja uslijediti onda kada se rat okonča, a tražnja smanji. U segmentu prodaje, tražnja za stanovima će i dalje premašivati ponudu, uprkos poskupljenju kredita, a inflacija koja je projektovana na šest odsto će nekretnine i dalje činiti atraktivnijom formom ulaganja. Zbog ovih faktora, cijene stanova u 2023. neće padati već je realnije za očekivati umjereni rast tokom godine”, Đikanović.
Pola podstanarskih porodica u stanju socijalne potrebe
I dok cijene rente nekontrolisano rastu, skoro svakodnevno finansijska moć građana slabi. Onaj ko je godinu ranije za stan plaćao 250-300 eura, sada za isti prostor mora izdvojiti i duplo više, što finansijski malo ko može da podnese.
Uz sve ostale životne potrepštine i poskupljenja, građani sve teže izdvajaju za stanarinu.
“Opšte pravilo na zapadu je da odnos rente i prihoda ne treba da bude veći od 30 odsto, što znači da podstanar treba da zarađuje bar tri puta više nego što daje za rentu, a sve preko 30 odsto smatra se visokim opterećenjem troškova stanovanja. Na primjeru Crne Gore, taj odnos je daleko nepovoljniji ako uzmemo u obzir prosjek rente i zarade”, objašnjava Đikanović.
A onda kada je za kiriju za stan potrebno izdvojiti ne 30 odsto zarade, nego cijelu jednu minimalnu ili prosječnu platu, jasno je da veliki broj građana jedva “krpi kraj s krajem”.
Pitanje je kako stan plaćaju oni sa najmanjim primanjima.
“Odavno baratamo podatkom da danas u Crnoj Gori imamo duplo više podstanara nego što je to predstavljeno popisom iz 2011. godine. Mislimo da u Crnoj Gori imamo preko 30.000 podstanarskih porodica od kojih se barem 50-60 odsto nalazi u realnom stanju socijalne potrebe. Ako naglasimo da među podstanarima imamo penzionere, samohrane roditelje, lica sa invaliditetom, raseljena lica, onda je svakom humanom biću jasno o kolikom problemu se radi, ali i urgentnosti da se nešto preduzme”, kazao je Živković.
I dok čekamo da cijene stanova i rentiranja pojeftine, konkretnog rješenja nema.
“Imali sastanak sa predsjednikom Odbora za zdravstvo, rad i socijalno staranje. Konstatovali da se radi o ogromnom problemu, neprihvatljivom za jednu ozbiljnu državu, te da se mora hitno reagovati. Neodgovornom socijalnom politikom i ne sprovođenjem postojećih zakona došlo se u situaciju da desetine hiljada podstanarskih porodica nemaju šansu da riješe stambeno pitanje”, poručuje Živković.
Sadašnje cijene rentiranja stanova, kako objašnjava Đikanović, uticaće i na to da se neka naselja “izdvoje” kao pristupačna samo za određeni sloj populacije.
“Ovi trendovi sa sobom povlače mnoge poteškoće za podstanare. Smatram da će, između ostalog, doći i do ubrzane segmentacije naselja na ona koja će ostati pristupačna i u kojima će živjeti većina stanovništva, kao i ona koja će prestati to da budu i u kojima će mahom stanovati stranci ili se koristiti u turističke svrhe”, zaključuje Đikanović.
