Predstavnici Strategije za evropsku i građansku Crnu Goru STEGA pozvali su poslanike u crnogorskoj Skupštini da privremeno odlože odlučivanje o Predlogu zakona o ratifikaciji sporazuma o ekonomskoj saradnji i zajedničkim investicijama sa Ujedinjenim Arapskim Emiratima (UAE), ukazujući na probleme koje nekontrolisani razvoj stambenih nekretnina može imati na turizam, prostor i ekonomsku održivost.
To je saopšteno na pres konferenciji koju je STEGA organizovala na temu “Gradnja stanova, sa osmjehom, ubija turizam”.
Član ekonomske redakcije Stege dipl ecc Vladimir Nikaljević podsjetio je da je premijer Crne Gore Milojko Spajić potpisao 28. marta u Dubaiju Sporazum o ekonomskoj saradnji i zajedničkim investicijama sa UAE, koji je Vlada usvojila 3. aprila i u formi zakona poslala Skupštini na glasanje.
„STEGA naglašava da Crna Gora treba da ostvaruje ekonomski razvoj u skladu sa standardima Evropske unije (EU), što je nedavno i eksplicitno i saopšteno od strane Delegacije EU u Crnoj Gori, kako Sporazum Vlade i UAE ne bi negativno uticao na proces pristupanja Crne Gore Uniji“, naveo je Nikaljević.
Iz Stege su podsjetili da su iz Delegacije EU istakli da je prirodno da Crna Gora razvija odnose sa zemljama izvan EU, ali naglašavaju da treba da se pridržava domaćih i evropskih propisa.
„Ukoliko se Sporazum usvoji, on bi kao "lex specijalis" imao prednost u odnosu na domaće zakone u slučaju sporova. Dodatno nigdje se ne predviđa arbitraža u slučaju spora. U Sporazumu koji se odnosi na turizam i razvoj nekretnina, piše da se u njegovoj primjeni "neće primjenjivati bilo koja procedura u vezi sa javnim nabavkama, javnim tenderom ili javnim nadmetanjem", što se odnosi i na otuđenje državne imovine što do sada nije sadržao niti jedan medjudržavni porazum Crne Gore sa nekom državom, već samo isključenje za nabavke sirovina i materijala“, rekao je Nikaljević.
Prema njegovim riječima, isključivanje međunarodnog tendera Spajić pravda "ograničenim brojem investitora koji mogu da ulože 35 milijardi", što je, kako smatra, nonses jer ako je tako onda bi ovaj investitior reguarno pobjedio na tender, kao prvo plasirani.
„Zapravo na ovaj način se narušava konkurencija i uspostavlja monopol“, dodao je Nikaljević.
Ukazao je da bi prema tekstu Sporazuma, UAE predlagali i garantovali za investitore, dok Crna Gora treba da obezbijedi zemljište, infrastrukturu, planska dokumenta i dozvole, „čime se dovodi u pitanje benefita od ovog Sporazuma jer ispada da Crna Gora više daje nego dobija sa njime“.
„Za megaprojekat izgradnje u Ulcinju zainteresovan investitor Mohamed Alabar, i taj arapski biznismen bi Veliku plažu, dugu 13 kilometara, zakupio na 99 godina za gradnju poslovno-stambenih objekata umjesto strateških investicija u turizam i hotele“, podsjetio je Nikaljević.
Iz Stege upozoravaju da ovaj Sporazum omogućava preuzimanje više lokacija širom države bez transparentnih procedura i javnog uvida, što, kako smatraju, nosi rizik od korupcije i zloupotrebe državnih resursa".
„Ne poštuju se međunarodne konvencije o učešću građana u odlučivanju i posebno je problematičan sa stanovišta zaštiti životne sredine, jer bi mega kompleks stambenih zgrada na Velikoj ulcinjskoj plaži, degradirao životnu sredinu ukupne Ulcinjske rivijere - jednog od najvažnijih stateških potencijala Crne Gore“, rekao je Nikaljević.
Iz Stege su pozvali poslanike u crnogorskoj Skupštini da privremeno odlože odlučivanje o ovoj tački dnevnog reda kako bi se napravila SWOT analiza koja bi podrobno sagledala sve posljedice ovakve odluke.
„Ovaj mega projekat je mega šteta za državu i njene stanovnike“, smatra Nikaljević.
Član ekonomske redakcije Stege prof. dr Rade Ratković kazao je da se u najnovijoj kampanji protežiranja real estate projekata iz UAE vlast postavlja kao investiciona agencija i promoterglobalnih investitora u nekretnine, koje su već teška „rak rana“ crnogorskog turizma.
„Ova aktivnost već polarizuje i same organe vlasti, državu i lokalne zajednice (Opština Ulcinje je najviše eksponirana na strani odbrane razvoja održivog turizma na njenom području, što drugima treba biti pouka)“, naveo je Ratković.
Smatra da su glavni problemi ovih aktuelnih ideja i kampanje sam sporazum sa Vladom UAE, gdje je, kako je rekao, riječ o saradnji u razvoju turizma i nekretnina, „jer su nekretnineu nekomercijalni smještaj (što je prioritet protežiranog globalnog investitora) potpuno nepoželjne i opasne za turizam (njihov udio treba drastično smanjivati, a ne povećavati)“.
„Teren koji se planira ustupiti Investitoru na 99 godina je u mješovitoj svojini (privatna, državna, ostala...), pa Vlada ni svojinski nema mandat da bude jedini partner, već da se formira posebna domaća investiciona kompanija na principima javno -privatnog partnerstva i da onabude domaći nosilac projekata i partner eventualni mino investitorima“, rekao je Ratković.
Ukazao je da projekat mora biti usklađen sa državnim strateškim dokumentima - Master plan razvoja turizma, PPCG, PP Obalnog područja CG, Master plan-koncept održivog razvoja u zoni Velika plaža Ulcinj, koj je bio poseban prilog usvojenog Master plana, navodeći da je taj akt u drastičnoj suprotnosti sa njma.
„Očito je potrebno da se vlast pozabavi korjenitom reformom turističkog sistema, uključujući i riješavanje osnovnih strukturnih i upravljačkih problema, kako bi se zaustavio već poodmakli proces tihog odumiranja našeg turizma kao prioritetneprivredne grane od nacionalnog značaja.Projektne ideje koje se sada kod nas veoma bučno promovišu bi dale veliki doprinos definitivnom krahu crnogorskog turizma i trajnom podrivanju ukupne ekonomije naše države“, ocijenio je Ratković.
Prostorni planer mr Dragan Marković rekao je da, iako se o Sporazumu uveliko na sve strane diskutuje, „ne može se reći da precizno i pouzdano znamo: što i đe će se raditi, ko su učesnici u poslu, kakve su im obaveze i sl.“
„Premijer kaže da je potpisan međunarodni sporazum o zajedničkom ulaganju u turizam i razvoj nekretnina. Još kaže da se neće prodavati zemljište no, valjda, davati na korišćenje – u zakup; da će se poštovati zakoni itd. STEGU zanima strateški aspekt ovog pitanja“, istakao je Marković.
Prema njegovim riječima, da „posrnulom“ crnogorskom turizmu trebaju investicije vjerovatno je svima jasno.
„Ozbiljna ulaganja u planirane turističke – hotelske komplekse po primorju i planinama sigurno bi bilo osnov za dalji razvoj i adekvatno uređenje i unapređenje prostora koji čini komparativnu razvojnu prednost Crne Gore“, smatra Marković.
Ocijenio je da problem i pogubna strateška greška može biti "razvoj nekretnina".
„Ako razvoj nekretnina znači izgradnja kuća / stanova, vila i sl. za tržište. U svim razvojnim planovima i aktuelnim analizama, ta vrsta korišćenja prostora (stanovi, vile... za tržište) prepoznati su kao osnovni problem racionalnog korišćenja prostora, kao biznis sa brzom, jednokratnom dobiti preduzetnika, riječju kao rast koji trajno troši, zatrpava, vrijedne prostorne potencijale za ličnu dobit a na opštu štetu“, pojasnio je Marković.
Upitao je „kome treba još stanova ako ih u pojedinim gradovima, na primjer u Ulcinju, ima više nego stanovnika, ko će živjeti u njima ili ko će ih i kako koristit“.
„I, ponovo pitanje razumijevanja: ako će se razvijati nekretnine po poznatom modelu: početnog investiranja u izgradnju prvog kompleksa i daljeg obrta iz početne dobiti; da li se misli da će se investirati 30 i više milijardi ili da će sve što se izgradi na kraju biti vrijedno toliko?“, rekao je Marković.
Prema njegovim riječima, stanovi i vile za tržište se prodaju po tri do osam puta, po i višoj cijeni u odnosu na cijenu izgradnje.
„Prodajna cijena sadrži i ekstra dobit – položajnu rentu koja proističe iz atraktivnosti lokacije. Sigurno u Crnoj Gori ima dovoljno lokacija na kojima bi se izgradnjom mogla postići takva dobit. Zašto nam za to treba "strani investitor?". Ako umijemo voditi državu trebalo bi da umijemo u njenu korist razviti tako profitabilan biznis? Ovo sve pod uslovom da se opredijelimo da tako "valorizujemo", a zapravo potrošimo naš prostor“, naveo je Marković.
Pojasnio je da je kod biznisa nekretnina problem što se trajna dobit iz takvih objekata može obezbijediti specifičnim poreskim i drugim sistemskim mjerama koje teško da mogu biti primjenjive u Crnoj Gori i/ili EU.
„Ako nećemo prodavati zemljište, to znači da ćemo ga dati u zakup. Ipak, objekat koji na tom zemljištu bude izgrađen (stan ili vila) ostaće u trajnom vlasništvu kupca. U takvoj situaciji logično je da prostor (lokacija) na kojoj objekat stoji prati pravnu sudbinu objekta. To je model u sistemima koji ne poznaju privatno vlasništvo na građevinskom prostoru (urbanizovano) što nije karakteristika samo bivših socijalističkih zemalja već preporuka Vankuverske deklaracije (HABITATi Samit gradova 76)“, kazao je Marković.
