Nakon vanredne kontrole koju je naložilo Ministarstvo pravde protiv Ljubiše Markovića iz Nikšića i Mire Bogić iz Podgorice Disciplinska komisija Notarske komore je pokrenula postupak. To je prvi zvanično pokrenut postupak protiv notara nakon godinu i po dana notarske prakse.
Marković je u avgustu udaljen sa posla i nakon drugostepenog postupka pred organima notarske komore suspendovan je na deset mjeseci. Dok je u slučaju Markovića bilo jasno da je u pitanju ozbiljan prekršaj - jer je umjesto svog potpisa na notarske zapise stavljao faksimil - slučaj notarke Bogić je mnogo kompleksniji. U prijedlogu ministra pravde i ljudskih prava za vođenje disciplinskog postupka,Bogić se tereti da je sačinila „11 zapisa za deset stanova i jedan poslovni prostor bez preciznih oznaka pojedinih stambenih jedinica u zgradi u Donjoj Gorici“. Ona je 22. novembra privremeno suspendovana na dva mjeseca i još čeka drugostepenu odluku Upavnog odbora Komore o eventualnoj odgovornosti.
Dali pare pa došli da sklope ugovor: U krivičnoj prijavi osoba koje su kupile stanove u pomenutom objektu u Donjoj Gorici navodi se da je za jedan stan vlasnik objekta od tri kupca uzeo 71.000 eura. Po istom principu, kako se dalje navodi u prijavi, vlasnik stranova postupao je i sa ostalim kupcima, tako da je prevarom stekao „zaradu“ od - više stotina hiljada eura.
Mira Bogić je, od strane kupaca stanova, optužena da je grubim zanemarivanjem notarskih propisa, suprotno zakonu, ovjeravala predugovore i ugovore u tom slučaju. Kupci spornih stanova su u 90 posto slučajeva i prije nego što su došli kod Bogić, već dali novac za nedovršene stanove. Iako je unaprijed optužena od strane prevarenih kupaca, postavlja se pitanje da li samo notarka Bogić snosi čitavu odgovornost, da li uopšte postoji pravna zaštita u ovakvim slučajevima i kako ona može da bude dovedena na najviši stepen?
Sagovornici Portala Analitika iz Notarske i Advokatske komore saglasni su da apsolutne pravne zaštite nema iako je Zakon o notarijatu „dosta precizan i jasan“. Prema njihovim riječima neki od osnovnih problema u pružanju pravne zaštite - pogotovo u slučaju prodaje nepokretnosti - jesu ažurnost Katastra nepokretnosti, komunikacija među državnim insitucijama, kao i želja samih kupaca da zaštite sami sebe.
Notar ne može da štiti onoga ko ne želi da bude zaštićen: Predsjedica Notarske komore Crne Gore Tanja Čepić naglasila je da treba postaviti pitanje da li notar uopšte ima mehanizme da zaštiti klijenta - ako ovaj to ne želi. Čepić napominje da u konkretnom slučaju notarke Bogić nije bilo zakonskog osnova za odbijanje potpisivanja predugovora sa kupcima stanova u Donjoj Gorici iako su oni vlasniku objekta već isplatili novac.
- Preuranjeno je govoriti išta u slučaju Bogić. Mogu samo da naglasim da notarka Bogić nije imala mogućnost u fazi predugovora da zaštiti sebe i klijente jer je 90 odsto njih isplatilo kupoprodajnu cijenu za stanove - prije nego što su i došli kod nje. Uvjek naglašavam građanima da je jedina potpuna zaštita koju možete dobiti od notara kada kupujete nepokretnosti, prije nego što date novac za nepokretnost. Notar ima mehanizme da apsolutno zaštiti građanina ali samo ako to građanin želi, građanin može da stavi svoj novac na notarski račun za stranke i da njime upravlja preko notara – rekla je Čepić u izjavi za Portal Analitika.
Predsjedica Notarske komore napominje da notari ne trebaju da budu posmatrani kao jedna karika u lancu državnih institucija i ističe da „ne vidi da je neko pokretao pitanje odgovornosti drugih insitucija“.
- Notari nijesu sami u tom lancu. Ne možemo reći da je samo notar odgovoran i da nema nikoga prije i posle notara. Ne vidim da je još neko pokrenuo postupak da se utvrdi eventualna odgovornost ostalih institucija. Što je radio Katastar nepokretnosti, kakve mi podatke dobijamo. Da bi imali savršenu pravnu sigurnost potrebna je digitalizacija i umrežavanje sa javnim registrima. Da notar koji koristi podatke iz javnih registara koristi ažurne podatke na dan notarskog zapisa. Ako notar to nema onda je on nemoćan – rekla je Čepić.
Predsjednica Notarske komore naglašava da notari ne mogu da postupaju mimo volje svog klijenta. „Mislim da su ljudi u ovom konkretnom slučaju dobili zaštitu od notara koliko su to sami dozvolili. Notar ne može preko njihove volje. Ljudi koji su sklopili ugovor kod notarke Bogić sada makar imaju zapis kojim dokazuju da su sklopili ugovor sa prodavcem stanova. Da nijesu došli kod notara ne bi imali ni to kao što se često dešavalo u prošlosti“, smatra Čepić.
Apsolutna pravna zaštita ne postoji: Bivši član Upravnog odbora advokatske komore Crne Gore, advokat Igor Stijović, kao osnovni problem kada je u pitanju prodaja nepokretnosti, vidi saradnju između notarskih kancelarija i Katastra nepokretnosti.
- Kada je u pitanju kupoprodaja nepokretnosti, notara ne možemo unaprijed optuživati, jer se ne zna da li je imao valjanu dokumentaciju iz Katastra nepokretnosti. Osnovni problem je komunikacija sa Upravom za nekretnine i sa tačnošću njihove evidencije. Trebalo bi da čim notar zaključi neki pravni posao i čim ga preda u katastar isti dan pravna služba Katastra notira u svom registru da je sa tom nepokretnošću rađeno nešto po notarskom zapisu. Najbolje bi bilo da u kompjuterskoj evidenciji stavi neki znak da se tu nešto dešavato bi bila najbolja garancija – rekao je Stijović za Portal Analitika i istakao da bi to bila najbolja relativna zaštita, jer, kako kaže, „apsolutne pravne zaštite nema“.
Prema njegovim riječima, Zakon o notarima je „dosta precizan i jasan“ ali da bi radi povećanja pravne sigurnosti trebalo unaprijediti saradnju među notarskim kancelarijama.
- Najbolje bi bilo da, kad jedan notar ovjeri neki zapis, obavjesti svoje kolege da je zaključio pravni posao elektronskim putem, nekom vrstom cirkularnog pisma. Tako ako notar treba da zaključi ugovor sa više lica za jednu nepokretnost, može se znati da li je prodavac stanova ranije prodao nepokretnost i da li je rađen predugovor kod nekog drugog notara. Treba utvrditi da li je notar imalo saznanje a ako postoji komunikacija među njima onda je manja vjerovatnoća da će doći do greški. Moguće je sada da notari jedni drugima neće to da otkriju da se ne bi znalo koliko ko ima prihoda – kazao je Stijović.
Iz svega što je navedeno, očito je - da bi se unaprijedila pravna zaštita - mora biti unaprijeđena komunikacija između notara i državnih insitucija ali i među samim notarskim kancelarijama. Katastar nepokretnosti treba da bude ažuriran, notar mora da prati da li je neko sklopio ugovor za istu nepokretnost u drugoj kancelariji ali i pored toga do apsolutne pravne zaštite je teško doći ako građanin ne želi da bude zaštićen. U slučaju prodaje spornih stanova u Donjoj Gorici prevareni kupci su dali novac za stanove u izgradnji, i prije nego što su posjetili notarsku kancelariju.U tom slučaju teško da i jedan oblik pravne zaštite može da spriječi evenutalne zloupotrebe.
Čini se da je jedinu potpunu zaštitu od notara možemo dobiti samo onda kad se obratimo za njegove usluge prije nego što odlučimo da uđemo u bilo kakav konkretan kupoprodajni posao, odnosno prije nego odlučimo da bilo kome damo novac.
Balša KNEŽEVIĆ
