Za Prostorni plan posebne namjene obalnog područja, koji se radi već dvije godine i koji je u formi nacrta, a čeka ga i usvajanje pred parlamentom, sagovornica Portala Analitika tvrdi da će biti prelomni momenat u procesu planiranja u Crnoj Gori, da će se sve dijeliti na ono prije i ono poslije njega.
“Prvu godinu su rađene samo studije istraživanja, jer je trebalo vidjeti koja je planska dokumentacija donešena, prepoznati građevinska područja, legalnu i nelegalnu gradnju... Kroz projekat Integralno upravljanje obalnim područjem (CAMP) su napravljene analize i dobijeni indikatori planirane izgrađenosti i iskorišćenosti građevinskog područja po opštinama, po kojima smo vidjeli koliko je niska izgrađenost unutar građevinskog područja. U Hrvatskoj i Sloveniji je to preko 50 posto, a u našim opštinama je prosječno 18,5 procenata. To je jasna dijagnoza i veoma dragocjena”, kaže Sanja Lješković Mitrović.
Ona ističe više problema koji su doveli do ekstremne urbanizacije primorja – od izostanka praćenja implementacije postojećih planskih dokumenata, neusvajanja prostorno urbanističkih planova opština, nepostojanja instrumenta “maksimalne spratnosti”, ukidanja revizionih komisija, do nekritičkog izdavanja građevinskih dozvola prema megalomanskim zahtjevima “investitora”.
“Ima više primjera. U Tudorovićima, tradicionalnom selu u Paštrovićima, gdje živi nekoliko desetina stanovnika, urađena je planska dokumentacija i omogućena gradnja za desetine hiljada kvadrata bruto građevinske površine. Za Pobore nam je došla studija lokacije sa planom gradnje za 18 hiljada novih ljudi! Pa to je cijela nova opština Tivat”, ističe sagovornica Portala Analitika.
Ona dodaje da su Planom date jasne smjerice kako bi se redukovali kapaciteti i smanjio pritisak na prostor. “Neki planovi moraju se staviti van upotrebe. Pri tom mislim na lokalne studije lokacije koje su rađene van urbanog područja u vrijeme investicionog buma kad se nekritički urbanizovalo”, ističe ona i dodaje:
“Veoma je važno da je donesen Pravilnik o bližoj formi planskih dokumenata, jer je do tog momenta bilo izuzetno mnogo pogrešnih i subjektivnih tumačenja prostornoplanskih odredbi. Vi znate da je kod nas planiranje tržišna kategorija i sva je prilika da se ne možemo vratiti nazad, u vrijeme kada je država bila planer. Međutim, nakon donošenja Pravilnika, uvođenja Geografskog informacionog sistema (GIS), po kojem se parcele definišu geografskim koordinatama i izrade separata sa urbanističko tehničkim uslovima, u izradi planova ne možemo više doći u situaciju da sve zavisi od službenika u opštini ili u ministarstvu, koji će protumačiti i izdati urbanističko – tehničke uslove”, kaže sagovornica Portala Analitika.
ANALITIKA: Tivat je, kažete, jedina opština na primorju koja ima prostorno-urbanistički plan, koji je krovni dokument za opštinu. DUP-ovi su samo njihova razrada. Zašto opštinama ne odgovara da ih donesu?
LJEŠKOVIĆ MITROVIĆ: Imamo šest primorskih opština. Koji je značaj PUP-ova, reći ću Vam kroz podatak da je Tivat jedina opština na primorju koja ga ima. Time je stvoren razvojni ambijent i Tivat je od najmanje turistički razvijene opštine na primorju, postao veoma atraktivna destinacija sa prednošću u odnosu na ostale opštine.
To što opštine ne donose PUP-ove nije slučajno. Jer, onda nema reda, nema redefinisanja ciljeva prostornog razvoja, nema smjernica, nema nove kvalitetnije prostorne politike razvoja plana višeg reda. Jedino je Tivat usvojio plan i to se vidi. Taj plan vjerovatno može biti bolji, ali i ovakav daje razvojnu šansu.
Nas često kritikuju i pitaju nas – kako je nešto Ministarstvo dozvolilo. Naše je da ocijenimo da li su projektom ispoštovani plan višeg reda i zakonske procedure. Ako jeste, vi nemate instrument da natjerate opštinu da spriječi urbano širenje. Shvatanjem vrijednosti prostora i donošenjem pomenutog Plana obalnog područja, na način da se kategoriše namjena površina, primijeniće se integralni pristup u upravljanju obalnim područjem. Vlada je u decembru 2013. godine usvojila rezultate CAMP analiza, pa se svi lokalni planski dokumenti, pored uobičajene zakonske procedure, upoređuju sa ovim rezultatima.
Što se dešava? Daću primjer Budve kao najdrastičniji primjer. U ruralnim naseljima u zaleđu Budve, kao što su Čelobrdo, Brajići, Lapčići ili Pobori, imate nevjerovatne kapacitete koji se planiraju. U Poborima su strani investitori kupili prije nekoliko godina par starih kućišta jer su htjeli da naprave tradicionalno turisticko naselje. Potom, oni isti koji su prodali kućišta, traže da se na ostatku njihove neprodate zemlje planiraju ogromni kapaciteti. Došla nam je studija lokacije sa planom gradnje za 18 hiljada novih ljudi! Pa to je cijela nova opština Tivat da se smjesti u jedno selo iznad Budve!
Prostorni plan posebne namjene obalnog područja pokriva teritoriju svih primorskih opština, osim nacionalnih parkova Lovćen i Skadarsko jezero.
ANALITIKA: Bilo je vrijeme?
LJEŠKOVIĆ MITROVIĆ: Opštine ne donose prostorno-urbanističke planove, a prostor obalnog područja je najizloženiji ubrzanoj urbanizaciji i širenju, pri čemu se ponašamo kao pas koji juri za svojim repom.
Investitor dolazi, kupuje neurbanizovanu zemlju, koja se urbanizuje po hitnom postupku.. Zamislite sad koliko košta komunalno opremanje takvih lokacija. Opštine finansiraju i urbanizaciju ako je to van područja građevinskog područja, jer je njihova obaveza da dovedu put, vodu, struju… I sve to da bi neko ostvario ili ne ostvario profit, kako se najčešće dešavalo. Bile su to najprimitivnije real estete opcije. Imaš neurabinozavo, urbanizuj ga.
ANALIIKA: Pri čemu je jedna ista osoba ili grupa osoba bila ta koja je i raspisivala tendere i kupovala i urbanizovala...
LJEŠKOVIĆ MITROVIĆ: To sad svi znamo nakon serijala Mehanizam, je li tako. Ali, planiranje ne zalazi u vlasništvo. Ja sam uvijek bila protiv toga da planer zna vlasništvo. Vlasništvo je promjenljiva kategorija. Planer se bavi prostorom i urbanističkom parcelom. Njegov je zadatak da sagleda prostor, prirodne uslove, potrebe korisnika i pruži najoptimalniju varijantu njegovog korišćenja.
Ovaj Plan se radi dvije godine i još nije završen. Prvu godinu su rađene samo studije istraživanja, jer je trebalo vidjeti koja je planska dokumentacija donešena, prepoznati građevinska područja, legalnu i nelegalnu gradnju.
Za održivi razvoj obalnog područja Crne Gore posebno je značajno integrisanje vrijednih djelova obale sa prostorima u zaleđu, koji bi zbog pejzažnih, prirodnih i drugih vrijednosti trebali ostati u prirodnom stanju, bez intenzivne urbanizacije. To su prostori dominantno ruralnih karakteristika u kojima bi se buduća izgradnja vezivala pretežno za postojeća tradicionalna naselja ili za poljoprivredna gazdinstva. Dio sistema otvorenih prostora su i područja plodnog tla i vrijednog tradicionalnog kulturnog pejzaža čije je očuvanje osnova multifunkcionalnog ruralnog razvoja gdje se poljoprivredna proizvodnja kombinuje sa turističkom ponudom (agroturizam) i različitim oblicima rekreacije na otvorenom.
Prepoznali smo veliko urbano širenje koje se dešavalo van GUP-ova, van građevinskog područja. To je valjalo prekinuti. Plan je u formi nacrta. Vraćen je na doradu i njega treba kad bude završen usvoji parlament. Biće to prelomni momenat u procesu planiranja u Crnoj Gori. Uvešćemo da u prvoj liniji odmaka, u prvih sto metara od mora, što je po Barselona konvenciji, ne može biti drugih sadržaja. Protokol predviđa i adaptacije, izuzetke obalnog odmaka na manje od 100 m za područja s posebnim geografskim i drugim ograničenjima, te za projekte od javnoga interesa koji moraju biti utvrđeni nacionalnim pravnim aktom. U hiljadu metara od obale neće moći više da se planira stanovanje, već samo turistički sadržaji.
ANALITIKA: A što ako neko u tih hiljadu metara, odnosno između 100 i hiljadu neko želi da napravi kuću za stanovanje? Na primorju se i živi.
LJEŠKOVIĆ MITROVIĆ: Oko toga je intenzivna rasprava i u samom Ministarstvu, među planerima. Na javnu raspravu ćemo izaći sa tim principom. Tamo su već prepoznati prostori koji su građevinske zone i gdje je moguće stanovanje. Međutim, neće biti novog stanovanja. Ako je vaše zemljište već planirano za to, tako će i ostati ali, bez širenja stambenih namjena.
Ovaj razmak nemojte shvatiti bukvalno. To znači da između Budve i Svetog Stefana ne možete da gradite stambeno naselje na najatraktivnijoj lokaciji koja je prije svega turistička. Može turizam, može hotel sa vilama, turističko naselje, turističke vile, ali kao kompleksi. Ne možete parcelu raditi samo vi, a da oni oko vas ne rade. Ta naselja moraju imati iste fasade, moraju biti uklopljena sa okolinom, imati trotoar, drvored, da su komunalno opremljene.
Nadam se da ćemo u naredna dva mjeseca Nacrt Plana završiti i da će tada izaći na javnu raspravu.
ANALITIKA: Da li je na primorju veći problem legalna ili divlja gradnja?
LJEŠKOVIĆ MITROVIĆ: Naravno da je uvijek veći problem divlja gradnja. Ali, očekujemo usvajanje zakona o regularizaciji, koja pretpostavlja komunalnu opremljenost. Plan je da se novac od regularizacije investira u komunalno opremanje tog istog područja.
ANALITIKA: Kako je moguće da se u Sutomoru ili Petrovcu grade soliteri?
LJEŠKOVIĆ MITROVIĆ: Donešeni su planski dokumenti. Kao što sam rekla, Ministarstvo daje saglasnost na procedure izrade plana. Jednostavno, planska dokumenta budu usklađena sa planom višeg reda. Naša postojeća regulativa je to dozvoljavala.
ANALITIKA: Ali, zar ne postoji neki mehanizam da se spriječi tolika spratnost? Niko nije protiv solitera, ali jeste u Sutomoru ili Petrovcu.
LJEŠKOVIĆ MITROVIĆ: U detaljnim urbanistickim planovima je cesto koriscen ne termin maksimalna spratnost, već – preporučena spratnost. A to se onda zloupotrebljava. Imamo slučaj u Petrovcu gdje je investitor dobio Ministarstvo na sudu jer nigdje ne stoji “maksimalna” nego samo “preporučena spratnost”. A kad je preporučena, ona nije limitirana.
ANALITIKA: Pa može li se spriječiti gradnja solitera u mjestašcima kao što se Sutomore ili Petrovac?
LJEŠKOVIĆ MITROVIĆ: Znate li kako ste mi teško pitanje postavili? “Ima li nešto što će da spriječi”? Plan donosi opština. Radi se anketa korisnika prostora, i na osnovu toga planer radi planerski model. Je li on izabrao solitere, ili ne, zavisi od njega. Sigurna sam da ce se novim zakonskim rjesenjima ponovo definisati postojanje strucne komisije koja ce ocjenjivati pored ostalog i kvalitet planskog koncepta.
ANALITIKA: Kakva anketa korisnika? Radi se prema interesima investitora….Planer radi prema interesima investitora.
LJEŠKOVIĆ MITROVIĆ: To i jeste problem!! Planer je u obavezi da pored ankete korisnika prostora, koja je jedna od faza u procesu planiranja prostora, sagleda i ograničenja, osjetljivost i ranjivost prostora i da donese kvalitetne planerske odluke. Ministarstvo dobije planerski model koji je u skladu sa planom višeg reda i to od licenciranog planera. Na žalost, izmjenom zakona iz 2008. godine ukinuta je reviziona komisija i sada je sva odgovornost prebačena na donosioca planskog dokumenta. Pitajte u Inžinjerskoj komori je li uzeta ijedna planerska licenca. Zašto Crna Gora nema komoru planera?
ANALITIKA: Očigledno da nije slučajno ukinuta reviziona komisija baš 2008. godine.
LJEŠKOVIĆ MITROVIĆ: Za svaki plan se nekada određivala reviziona komisija. Naše Ministarstvo ima Savjet za planiranje koji je sastavljen od svih struka. Većina opština nema savjet za planiranje.
U pravu ste, nije zaludu postojala revizija. A da li je sve u redu sa planom višeg reda? Da u odnosu na važeće prostorne planove jer opštine nisu donijele PUP-ove. Kako natjerati opštine da ih donesu? Postoje termini za njihovo donošenje, ali nije bilo kazni ako se ne ispoštuju ti termini.
PUP sagledava prostor. Ne može se planirati na klizištu, osim uz perthodne mjere zaštite. Treba odrediti koja su to mikroseizmična područja, koji su to izuzetno atraktivni predjeli i kako graditi a ne izgubiti identitet tih lokacija. Kako graditi na najvrijednijim predjelima Boke Kotorske ili na prostoru Ulcinja. Ali, ništa se ne može promijeniti bez kaznene politike.
ANALITIKA: Kako je moguće da se ovakve stvari dešavaju pred očima opštinskih vlasti? Kako je moguće da opštine nisu zainteresovane niti da uzmu poreze na nekretninu, ni poreze na zaradu od izdavanja. Da ne pričamo o tome da su poremećeni prirodni tokovi voda, potoka i kišnice, da se dešava erozija terena, klizišta, a da se plaže smanjuju jer je onemogućeno njihovo prirodno obnavljanje?
LJEŠKOVIĆ MITROVIĆ: Kažem Vam da će ovaj plan predstavljati rez – sve će se gledati na ono prije i na ono poslije njega. Mi nemamo loše zakone ali imamo jako lošu implementaciju. Cijela Crna Gora ima samo nekoliko građevinskih inspektora koji onda, naravno, dolaze samo po prijavi. Onda na gradilištu zateknu samo radnike, i slijedi prijava na – NN lice. Ta procedura ne može dati rezultate. Oštine treba da su u tome puno ažurnije. Zbog svega što ste naveli treba što prije usvojiti zakon o regularizaciji.
Veliki je problem što opštine ne prepoznaju svoj interes. To smo vidjeli i u Podgorici. Pogledajte Malo brdo. Nelegalni graditelj je uvijek nelegalni graditelj i treba vidjeti koji je njegov interes da se uvede u legalne tokove. Na primorju su planovi usvajani nekritički. Planom obalnog područja prinuđeni smo da analiziramo sve planove koji su već donešeni, da se daju jasne smjerice kako bi se redukovali kapaciteti i smanjio pritisak na prostor. Neki planovi moraju se staviti van upotrebe. Pri tom mislim na lokalne studije lokacije koje su rađene van urbanog područja u vrijeme investicionog buma kad se nekritički urbanizovalo.
Same opštine dozvoljavale su nerealne kapacitete. Srećom, za neke od njih, nije ni počela realizacija i oni će se ovim staviti van snage. Imamo primjer Tudorovića, tradicionalnog sela u Paštrovićima, gdje živi nekoliko desetina stanovnika i urađena je planska dokumentacija i omogućena gradnja za desetine hiljada kvadrata bruto građevinske površine. Da li bi se realizacijom takvih planova zauvijek izgubili elementi tradicionalne paštrovske arhitekture koja je dio identiteta Crne Gore ali i Evrope? Turisti dolaze u Crnu Goru zbog njenih fantastičnih predjela, unikatnih i neponovljivih. Da li ćemo ih devastirati neadekvatnim intervencijama u prostoru?! Tome treba stati na put.
Po profesiji sam pejzažni arhitekta, sa dvadeset godina iskustva u prostornom i urbanističkom planiranju. U drugom mandatu sam u Savjetu Evrope u martu ponovo izabrana za potpredsjednika Evropske konvencije o predjelima, koju je Crna Gora ratifikovala. Zato je i moj profesionalni izazov povećanje kvaliteta planiranja prostora u Crnoj Gori, očuvanje identiteta i bogatstva različitosti crnogorskih predjela u cilju postizanja održivog razvoja.
Gordana BOROVIĆ
